Kryteria szacunku porównawczego gruntów w procedurze scaleniowej

 

KRYTERIA WYKONANIA SZACUNKU PORÓWNAWCZEGO

W PROCEDURZE SCALENIOWEJ  GRUNTÓW

 

Scalenie lub wymianę gruntów przeprowadza się na podstawie zasady, że wartość gruntów danej nieruchomości przed i po scaleniu lub wymianie powinna być jednakowa. Pod pojęciem jednakowej wartości nieruchomości gruntowych należy rozumieć jednakową wartość użytków pod względem ich wydajności produkcyjnej, jak i jednakowy, w miarę możliwości, skład tych użytków, tzn., że w wyniku scalenia wydziela się takie grunty zamienne, których produkcja rolna będzie zbliżona pod względem rodzaju, jakości i rozmiaru tego do produkcji gospodarstwa Mówiąc o wartości nie mamy na myśli wartości absolutnej (np. ceny rynkowej ziemi), lecz wartość względną, czyli wartość ziemi wyrażonej w dowolnych jednostkach szacunkowych, pozwalającą na ustalenie właściwego stosunku zamiennego pomiędzy dowolnymi gruntami położonymi na obszarze scalenia.

Przy ustalaniu zasad szacunku porównawczego gruntów należy uwzględnić  ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku jego braku studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy. Ponadto należy uwzględnić gleboznawczą klasyfikacje gruntów oraz oszacować wyodrębnione klasy, przy czym stosunek zamienny wyraża się w dowolnym układzie liczbowym tak dobranym, aby matematyczny stosunek miedzy liczbami nadanymi wyodrębnionym klasom był odwrotnie proporcjonalny do stosunku zamiennego miedzy gruntami zaliczonymi do tych klas. Przy ustalaniu wartości w jednostkach szacunkowych wyodrębnionych klas należy wziąć pod uwagę nie tylko fizyko-chemiczne właściwości gleb i wydajność użytku, ale i inne cechy podnoszące lub obniżające wartość wymienną określonego konturu np. położenie gruntów, dokonane melioracje itd. Przy ustalaniu skali jednostek szacunkowych przyjmuje się takie liczby, przy których byłby zachowany odpowiedni stosunek zamienny nie tylko miedzy klasami jednego użytku, ale również między użytkami.

Na przykład ustalono, iż wyodrębnione 5 klas gruntów ornych mogą być wymienione w następującym stosunku: 1 ha klasy I można zamienić na 11/4 klasy II, lub 12/3 klasy III, lub na 2 ha klasy IV, lub na 21/2 klasy V. Wówczas przyjmuje się na przykład dla klasy I wyraża się wartość 100 jednostek szacunkowych, pozostałe klasy wyraża się odpowiednio liczbami 80, 60, 50, 40 jednostek szacunkowych. Jeżeli na tymże obszarze wyodrębnione 3 klasy łąk, których stosunek zamienny wyraża się jak 1:11/3: 2 a jeden hektar łąk klasy I odpowiadałby pod względem wartości produkcyjnej jednemu ha gruntów ornych II klasy, wówczas odpowiednie liczby w odniesieniu do łąk uszeregowałby się w sposób następujący: I klasa – 80, II klasa – 60, III klasa – 40

Przy ustalaniu klas gruntów należy posługiwać się wynikami gleboznawczej, przy czym możliwe jest zarówno łączenie poszczególnych konturów klasyfikacji w jeden kontur szacunkowy jak i dzielenie konturów klasyfikacji gleboznawczej na dwa lub więcej konturów szacunkowych.

Uczestnicy scalenia mogą sami większością głosów określać zasady szacunku porównawczego lub uznać grunty za równowarte, jeżeli w skład obszaru scalenia a organ przeprowadzający scalenia uzna że szacunek taki nie jest sprzeczny z interesami wszystkich podmiotów własnościowych.

Opracowano w Wydziale Geodezji, Kartografii, Katastru i Gospodarki Nieruchomościami Starostwa Powiatowego w Brzesku, na podstawie: „Geodezja rolna”, Marian Frelek, Walery Fedorowski, Emil Nowosielski, Warszawa 1970.